浅谈德国的房产税

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德国没有真正意义上的房产税,由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸,各种类似的税收名目不少,主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等,这些遏制措施多管齐下,在一定程度上有效地压制了炒房现象 

各州的土地购置税标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,与个人收入完全无关,其标准由地方制定,并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数,土地的价值衡量指数从千分之三至千分之十不等,土地衡量指数乘以土地价值,再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%,法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区,有的80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。但这个数字不具代表性,不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

 


所谓二套房税,是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税,不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说,这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”,比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例,二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳。比尔维特女士对媒体表示,二套房税由地方征收,与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。


如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入,按照联邦的个人所得税标准纳税,纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国,个人收入越高,需要纳税的比例也就越高。反之,如果一个人没有其他任何收入,房屋出租收入也达不到纳税标准,那么租金不会被征税。根据现行规定,年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税,而如果年收入高于52882欧元,高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。


此外,为了防止利用房地产投机的行为,德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利,利润也将被纳入个人收入,需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年,则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲,个人出售住房不需要缴税,但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为,如果5年之内出售3套以上房产,则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。


德国人对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸,由此催生了上述的一系列政策遏制措施,多管齐下有效地压制了炒房。据德国央行统计,自2003年到2010年间,德国房屋贷款总量十分稳定,变化量非常小,2003年的总量与2010年几乎持平。


目前,同巴黎、伦敦等欧洲城市相比,许多德国一线城市的房价价格依然相对较低。近年来,随着人们收入不断增加,刚性需求加大,德国房地产再次成为购买热点,价涨上涨势头很快,已经引起了人们的关注和政府的警惕。