德国关于限定时间的租赁合同的规定

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 1. 限定时间的租赁合同

如果房东与租客签订了一份租房合同,上面规定了开始和终止的时间,那么这就是一份限定时间的租赁合同。通常都会在合同中写上:

“Das Mietverhältnis beginnt am 31. März 2013 und endet am 30. Dezember 2014”

2001年9月1日,德国的租赁法进行了改革,有了许多的变化。对于所谓的“简单化的限定时间租赁合同”已经不存在了。根据这种简单化的限定时间的租赁合同,如果租客事先要求延长租赁合同,比如提前两个月,那么他就可以在到期后继续居住。如果这种合同是在2001年9月1日前签订的,那么它继续有效,同时也适用当时的规定。

2001年9月1日以后,要根据新的规定签订合法有效的限定时间的租赁合同。前提条件是,在合同中,房东一开始就要规定一个限定时间的原因,比如自己需要使用(Eigenbedarf)。另外,以前关于时间上5年的限制也不存在了,双方可以约定一个更长的期限,比如10年。如果在合同中没有规定相应的原因,那么根据德国民法典575条第一款第2句的规定,这个合同就视为无期限的租赁合同。对于无期限的合同来说,租客可以提前三个月终止合同。

2. 符合法律规定的限定时间的租赁合同 (Qualifizierter Zeitmietvertrag)

对于这种合同,必须要注意以下几个标准:

a. 形式上要采用书面的形式,在时间上没有限制要求。

b. 内容上,合同的期限以及终止日需要确定,并且不可以撤回。在合同中还需要写明设定期限的原因,根据德国民法典575条,被承认的原因主要有:

1)房东欲将房屋作为自己,其亲属或属于其家计的人的住宅使用的;

2)房东欲以所准许的方式拆除房屋,或对房屋做重大更改或修缮,以致这些措施会因租赁关系的延续而显著变得困难的;

3)房东欲将房屋出租给劳务给付义务人。

c. 房东的合同终止权:在合同的存续期间是不存在的。例外情形:立即终止的原因出现,比如租客不支付房租。

d. 租客的合同终止权:在合同中约定了具体的房租价格,租客也不享有合同的终止全。例外情形,比如提高租金,且高于地区的通常水平。

对于租客来说,在租赁存续期间,只要按时交纳房租就可以无忧的居住,当然,另一方面,到期之后,就必须要搬离。

3. 租客的提前询问权

在合同到期日之前最早4个月,租客可以要求房东给出答复,签订合同时设定期限的原因是不是仍然存在。房东有义务在一个月内作出答复。

如果房东没有及时答复,或者说设定期限的原因以后才能发生,比如房屋整修要几年后才执行,那么租客可以要求延长合同期限。如果说当时设定期限的原因完全不存在了,比如房东的女儿要在别的城市上学了,那么租客可以要求无期限的租赁合同。在这里,相关的举证责任属于房东。

如果房东能够证明,他原来设定的原因仍然存在,他需要这个房子或者房间,那么期限截止,租客就必须要搬离。租客不能要求延长合同,也没有终止合同的保护。

4. 如果要提前搬家怎么办?

我们经常遇到的是本文开头的案例所描述的情形:签订了一份有时间限定的租房合同,在这期间又找到了其他的房子,想要提前搬走。实践中,主要有以下几种解决的方式:

a. 租客可以与房东进行协商,然后搬离。在这种所谓的租赁撤销的合同中,租客的意愿要取决于房东是否妥协。租客没有权利要求房东一定要同意。在实践中,为了达到一个最终的协议,通常租客会提出支付一定的补偿金给房东,以达到解除合同的目的。

b. 租客可以寻找一个续租人(Nachmieter), 在这期间搬入。当然,前提条件是在租赁合同中作出了约定。如果没有约定,那么房东没有义务必须要接受这个续租人。所以,尽可能的在合同中加入Nachmieterklausel 这个条款。

c. 租客可以援引他享有的租赁合同的特别终止权。在德国民法典的543条,规定了几种情形下的特别终止权,但是需要有重大的原因。根据543条的规定,需要考虑单个案件的全部状况,特别是合同当事人双方过错的情况下,如果延续合同对于通知终止的一方来说是不能合理地期待的,就是有重大原因。比如,不按照合同将租赁物全部或者部分交给租客使用的。

d. 如果房屋的状况非常的糟糕,或者危害到租客的健康,那么租客有权利立即终止合同。相关的案例是杜伊斯堡法院2001年的判决,关于霉菌的侵害危及到健康的情形 (LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az: 13/23 S 359/00)。

e. 租客可以将房子转租给第三人(Untermieten). 转租通常来说也是一个不错的选择。因为对于房东来说,只有存在重大原因,他才可以拒绝转租给第三人,比如这个转租人损害租赁物 (参见判例OLG Köln: Urteil vom 12.04.1996, Az: 20 U 166/95)。虽然转租需要得到房东的许可,但是如果房东毫无理由的直接拒绝,那么租客可以援引德国民法典540条第一款的规定,立即终止合同。

总之,通常情况下,想要提前搬家执行起来比较困难。租客需要和房东尽可能的协商,找到一个双方都满意的方案。另外,就算是短期的租赁合同,也最好采用书面的方式,避免日后不必要的纠纷出现。