美国房产投资里那些血淋淋的骗局
最近这一年，相继遇到了一些投资美国房产，却进了坑爬不出来的朋友。本来担心人民币贬值，想在美国放点美元资产保个底，却眼瞅着要来个鸡飞蛋打，苦不堪言。
基本上，这些坑都是这样的： 美国×××市豪华公寓，仅售15万美元 包租两年，签约保证每年7%的净租金回报 包租两年内，开发商承担房产税、社区物业费HOA和房屋保险费 包租两年内，开发商免费提供租赁托管及房屋家电设施保修服务 开发商旗下的物业管理公司提供专业物业管理服务 瞧瞧，不光是永久土地产权，还便宜的跟白菜一样，不但便宜，还能租出8%的回报率，不光有高额的回报率，还省心省事的给你包租。不光包租，还是购房立刻收租。甚至你要是过几年想卖掉，人家还保证高价收购！这项目，简直就是捡钱，你要不投，肯定是脑袋进水了。 付钱的时候，当然是宾主尽欢，房子到手以后，也是歌舞升平，租金按时到账，还全是硬当当的美元绿票子，汇率坚挺，有一毛就算一毛，有一块就是一块，只看的眉花眼笑，宛如行在云端。可惜，好景不长，两年到期，迷雾散去，才现出身处的坑底。 “房产税怎么这么高！” “物业费怎么这么高！” “托管费这么这么高！” “维修费怎么这么高！” “怎么会租不出去？租金太高？可我两年之前就是这个价格租出去的呀！” 眼瞅坑深，想再卖出去的时候，却发现另外一个惊人的事实，当年18万的房子，经过这两年房市的上涨，却只能卖到15万，还得倒赔三万进去。这是怎么回事呢？ 原来，当年你眼睛盯着回报的时候，人家盯着的是你的本金，英文不好的中国投资者不熟悉美国的房产市场，被那些五光十色的宣传单迷了眼。18万美元买了一套本地市场上不过13，14万的房子。那些悦目的回报率，包租的承诺，无非都是引人上钩的饵。赚了你五六万美元的差价以后，两年内垫些钱让你吃个好租金，又能如何？再说时过境迁，两年免费托管蜜月结束后，托管费上再来一刀，你不低头又能如何？难不成还飞上天去？ 可气的是，投资这种低价房产的朋友，多半也不是大富大贵之人，多半只是个新兴中产，手里有个二三百万的血汗钱，这下，可真给套进去了。 那么，怎么才能避免上当呢？当然也有几个技巧。 1、越便宜的房子，越可能是个坑 国内房价太高，所以十几万的美国房子，在很多人眼里已经是白菜价了，更不要说还是独栋别墅，地皮就要几百平米，实在太馋人。然而你有所不知，美国这地方，地广人稀，尤其是德克萨斯，佛罗里达这样的州，土地供给充足，要多少有多少，不值钱。而这种便宜房子，多半都建在不怎么样的区，房市略有波动，立刻首当其冲，租客流失，房子一旦空置，少了人气维护，风吹雨打，坏的特别快。但房产税（尤其德克萨斯房产税高达3%），托管费（这一点上佛罗里达的房子比较突出），却是一刻都不能少。 而那些贵房子，尤其在加州，纽约的，由于土地供给有限，反而更保值。房市火了涨的快，房市降温也退的慢。 2、别太求回报率，都是给你的饵 别图那个动辄超七赶八的回报率，给你算的时候都是把收入往最高里估，把支出向最低里砍，图表上的数字好看，到了真事儿上，能有个4%就不错了。如果遇见那些跟你拍胸脯包租的，你要多想想，这种好事儿，他为啥不在美国直接办了，却非要跑来中国找你投资？ 3、学会相信你的美国经纪人 有人总觉得，身边的中国公司比远在天涯的美国经纪人更值得信赖——原因很简单，看得见摸得着嘛，要是被坑了，还能上门去砸玻璃要钱呢——美国可就太远了，砖头砸不过去。 其实，美国经纪人还有个行业协会的约束，就好比这种12万房子卖到18万的，明显有坑人的嫌疑，你一个投诉上去，就有可能让他吊销执照，砸掉饭碗。反而是某些设在中国的“海外房产机构”要肆无忌惮的多。 其次，美国房产市场自从08年金融危机之后，一路小跑上升，现在全球低迷，美国经济相对强劲，失业率低，出生率高，房子压根就不够卖的，有好的房子出来，在市面上过不了两周就卖了，凡是能拿到中国去做促销的，不用想，肯定不会是您追的那匹马。 那么，怎么才能买到合适的美国房产呢？也有这么几个诀窍。 1、练好内功，做好调研 比如说您要买圣地亚哥的房子，对各区各地坐落分布，房价区间心中有数，那就没人能忽悠你。 2、开好账户，钱汇到账， 现金买房，钱要在美国香港账户里，贷款的话，头款还得在账户里存满两个月不能动。这些准备要提前做好，要不然看见了心仪的好房，却下不了单，岂不是百爪挠心？ 3、找个靠谱的经纪人 比如加我个微信 1811845，沟通好需求，明确了目标，Lock and Load，给你拿下一套好房子。即便你不是要在圣地亚哥买房，我也可以帮你稍微看看房价是不是靠谱，租金是不是可能。放心，些许小事，不收你钱。